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252020-08
排名跌出地产30强 远洋集团任重且道远
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端   远洋集团 的表现还是 有些不“如意”。  那么,下一步 的路怎么走?全年业绩能否达成?啥时候能重回30强?  这对远洋来说,都是 不小 的挑战。  1  销售额与净利润缩水  8月17日,远洋发布2020年中期业绩。  1、销售额下降  报告显示,上半年销售额418.4亿,同比下降30%;累计销售面积218.57万方,同比下降23%。  相比于少数房企逆市增长,多数房企基本持平 的行业现状来说,远洋这份成绩单确实不够理想:  TOP50房企中,远洋 的业绩降幅也是 “名列前茅”。  从行业排名看,今年上半年远洋也直接跌出了30强。要知道,在2015年之前其排名一直在TOP20之列。  2020年初,远洋将今年 的销售目标定在1300亿。按此计算,上半年仅完成了全年目标32%,比例明显偏低,年度目标失守 的风险较大。  2、毛利增长、净利下滑  销售额大幅下降同时,远洋集团 的净利润也出现“缩水”。  期内,营业收入193.7亿,同比上升18%;毛利44.7亿,同比上升33%;毛利率上升至23%。  毛利率 的上升,主要是 期内物业销售价格较去年同期有所增长。  但值得注意 的是 ,毛利率虽有所提升,但对比行业数据,仍属于偏低 的。  克而瑞数据显示,2019年50家典型上市房企加权平均毛利率是 29.9%,中位数为28.8%。因此毛利率方面,远洋还需继续追赶同行。  此外,其成本管控也对毛利提升率有一定贡献。公告显示,上半年公司管理费在收入中 的占比为3.9%,同比下降1.3个百分点;销售费用下降0.4个百分点。  费用大幅下降通常是 以组织优化为前提,其中苦乐远洋员工应该深有体会。  企业 的真实盈利情况,还是 要看净利润、净利润率、归母净利润这几个数据。  远洋则呈现出下滑趋势:  净利润19.79亿,较去年同期 的25.33亿元下降21.88%;  归母净利润12.23亿,较去年同期 的18.75亿元下降34.79%。  对此,远洋在中报中解释称,主要是 由于投资物业公平值收益、出售附属公司权益收益等非核心利润有所减少所致。  对于这种毛利上升,净利下降 的情况,克而瑞分析认为,主要有两大原因:  一方面是 远洋去年合联营收入较高,且有出售附属公司权益 的收益,因此今年净利润不如去年。  另一方面是 计算项目 的权益占比较去年同期下滑,应该适当提高合作项目 的权益比例。  那么,销售额与净利润均缩水 的远洋到底哪里出了问题?  2  谁拉了远洋 的后腿?  远洋集团出身好,背靠大股东,更是 有很多优势,首先就是 融资成本。  中报显示,其净借贷比率为65%,比2019年年底下降12个百分点,创近年新低。  更值得注意 的是 ,远洋加权平均利率仅有5.14%,同比下降29个基点,比2019年底下降约36个基点。  要知道业内房企融资成本能做到5%左右 的,少之又少。  远洋能远低于行业平均水平,它做对了什么?其实就是 利用自身优势把握融资窗口进行了数次融资。  优势如此明显,为何结果不理想?是 什么扯了远洋 的后腿?  事实上,除了受疫情影响外,还有几个原因导致其发展失衡:  1、城市分布单一  从区域布局看,远洋对环渤海区域销售依赖度过高,贡献占比约50%,较去年年末上升8%,而北京和天津两个城市占环渤海销售金额 的62%。  但是 6月份北京疫情反弹,京津冀区域楼市回暖速度比长三角和大湾区迟缓,在一定程度上影响了上半年业绩。  2、多元化拖累主业  时间回到2016年,这是 远洋命运转折 的一年。  这一年,董事长李明声称:“拿地王不是 成熟开发商做 的事,土储越多,风险越大”。自此远洋拿地变得过于谨慎,开始掉队。  同年,远洋地产更名为远洋集团,确定“地产+多元化产业模式” 的战略。  但后来其着重发展 的远洋营造、远洋商业、长租公寓、养老产业等表现不佳。重资产及长周期项目严重拖累主业发展,使远洋错过2016-2018年 的地产黄金周期。  好在,远洋也已经认识到这几点,今年开始转型,将资源向“小快项目”倾斜。  3  转型破局还需时日  经历前几年 的滑坡,为求利润率 的提高,远洋集团断臂求生,剥离了盈利能力欠佳 的养老及长租公寓产业,聚焦开发主业,持续优化土储布局。  为减轻对京津冀区域过度依赖,远洋提出“南移西拓”战略,对南方、中西部等京津冀大本营以外地区加大布局,来平衡区域发展,形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域开发布局。  这样做也是 为了增强抗风险能力,毕竟城市布局偏科很容易收到政策影响。  上半年,远洋集团在15个城市共获取18个项目,新增土储201万方,平均地价为5900元/平米,销售型项目建筑面积并表比例95%。  从土地储备看,截至6月30日,远洋已布局51个城市,总土储4782万方,其中二级开发土储3742万方。  不过,远洋土储仍集中于北京地区及环渤海地区,占比达53.4%。  可见,战略转型并非一朝一夕 的事情,远洋 的调整和破局还需时日。  结 语  大疫面前,地产行业也经历了巨大 的冲击和考验,有 的房企跑赢了市场,有 的却被绊倒在路上。  正在经历“中年危机” 的远洋,前期迷失了方向,导致如今跑 的有些累。  从销售额和净利下降,城市布局难以很快改善 的情况看,这一颓势今年或将持续。  想要重回30强,亦或是 实现1300亿 的年度目标,远洋都还任重而道远。  涛哥杂谈,关注房企最新动态,解答职场发展困惑,个人微信taogezatan03,欢迎交流免责声明:自媒体综合提供 的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表我司立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。
252020-08
正荣地产上半年销售559亿元 权益回款202亿元
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端   8月24日,由富豪欧宗荣控制 的闽系房企正荣地产(06158.HK)召开2020年中期业绩沟通会,执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝及执行董事兼副总裁刘伟亮、执行董事兼副总裁兼财务总监欧国伟、执行董事兼副总裁陈伟健出席发布会。  黄仙枝表示,公司争取每年都实现增长,有信心完成今年1400亿元 的销售目标。未来,公司还将提高投资 的精准度;提高权益比,拓展多元化投资渠道。  对于外界关注 的表外负债问题,陈伟健介绍,今年公司并表百分比约为90%,不并表 的净负债由去年 的40亿元降到20亿元,表外 的现金是 40亿元,公司也希望减少表外 的负债。  销售权益占比约55%  期内,正荣地产实现累计合约销售金额559.93亿元,同比下降4.5%,完成全年合约销售目标1400亿元 的40%,累计合约销售建筑面积为365万平方米及合约平均售价为每平方米15321元。正荣地产解释,销售下滑主要是 受疫情影响,造成短期冲击导致 的。  就销售分布而言,长三角地区、海峡西岸地区、环渤海地区、华中地区、华西地区及珠三角地区 的合约销售总额分别贡献比例为46.0%、24.5%、12.4%、9.7%、6.4%及1.0%。  报告介绍,正荣地产项目由拿地至确认项目定位平均周期不到一个月,平均首次开盘周期约为7个月,项目平均首次开盘去化率逾70%。  刘伟亮介绍,今年,正荣地产 的销售权益占比会提到55%。今年至今公司拿到了32个项目,其中21个项目是 有合作方,权益占比60%-70%之间,未来公司也会将每个项目 的合作方控制在2-3家。  刘伟亮:下半年投资市场很难判断  上半年,正荣地产合计获取19宗地块,预计总建筑面积约302万平方米。新增土储中,52% 的土地位于长三角,26%位于海峡西岸,其余则位于公司重点布局 的中西部区域。报告称,今年上半年新增土储 的权益占比提升至73%。  以城市等级来看,公司65%新增土储位于一、二线城市,包括长三角 的上海、南京、苏州、徐州及无锡;海峡西岸 的福州和南昌;中西部 的郑州和成都。  截至2020年6月底,正荣地产在全国32个城市,拥有198个项目,建筑面积2740万平方米 的土地储备,货值4700亿元,其中76% 的土地储备位于一、二线城市,土地储备权益占比由2019年年末 的55%上升至2020年6月30日 的58%。  刘伟亮称,公司将坚持平稳 的投资风格,关注周转效率和利润,下半年投资市场很难判断,加强对已进入区域 的研判。会在合适 的时机,在合适 的利润、时机下进入新 的城市。  陈伟健透露,上半年,公司 的权益回款率约70%,回款额为202亿元,其中用于拿地 的款项为93亿元,权益工程款为54亿元。  今年年初举行 的正荣地产2019年年度业绩沟通会上,陈伟健介绍,2019年,公司 的回款率大概是 75%,整体回笼资金超过500亿元,放置2020年公司 的拿地预算约是 权益回款 的85%,相当于260亿元,较2018年 的250亿有所增加。  归属上市公司 的利润下滑  按照正荣地产 的规划,其利润仍需进一步 的改善。陈伟健预计,未来一到两年,公司 的毛利率降会实现目标 的22%-25% 的水平。  今年上半年,正荣地产实现营收145.42亿元,较2019年 的136.48亿元增加6.55%;毛利29.54亿元,同比增加6.51%;毛利率为20.31%较2019年同期 的20.32%下降0.1个百分点。  2019年年度业绩沟通会上,陈伟健表示,“公司 的毛利率可能是 反弹 的,现在大概是 在22%-25% 的区间,因以往 的融资成本比较高,随着今年一些老债 的置换,整体 的毛利率肯定会继续改善。”  今日沟通过,陈伟健表示,老 的存货毛利率仍旧是 低 的,不看老 的项目 的话,毛利率是 20%-25%。未来一到两年可实现22%-25%毛利率目标。  需要改善 的还有归属母公司股东 的净利润。期内,正荣地产实现净利润为12.75亿元,同比增加8.08%。净利润率为8.76%,较2019年同期 的8.64%增加0.12个百分点。  其中,净利润中归属母公司所有人 的为8.76亿元,同比减少6.17%。主要是 ,合作项目其他股东所占 的非控股权益 的增加,期内该部分权益为3.99亿元,同比增加62.20%。
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